Obnova večstanovanjskih objektov

Investicije, ki največ doprinesejo k energetski učinkovitosti stavb, obsegajo posodobitev sistema ogrevanja, zamenjavo dotrajanega stavbnega pohištva, obnovo fasade in namestitev dodatne izolacije, uporabo tehnologij za izkoriščanje sončne energije ter hidravlično uravnoteženje ogrevalnega sistema.

Na tem mestu bomo govorili predvsem o obnovi večstanovanjskih objektov oz. obnovi izolacije v sklopu učinkovite rabe energije v stavbah in Pravilnika, ki pokriva omenjeno področje – PURES.

Učinki vzpostavitve energetske učinkovitosti stavbe

V podjetju Metalka Stanovanjske storitve d.o.o. se nenehno izobražujemo na področju energetske varčnosti stavb. Stremimo k vzpostavljanju aktivne komunikacije z našimi naročniki, predstavitvi rešitev, ki jih ponujajo projekti vzpostavitve energetske učinkovitosti stavb in posledično izdelavi načrta vzdrževanja, ki bo za etažne lastnike finančno in kakovostno ustrezen.

Investicije v energetsko učinkovitost stavbe na dolgi rok dokazano prinesejo finančni učinke oz. pozitivno neto sedanjo vrednost projekta. Poleg znižanja stroškov obratovanja objekta tudi zvišajo realno vrednost nepremičnine.

Evropska strategija o trajnostnem razvoju predvideva premagovanje trajnostnih izzivov za izboljševanje življenjskih razmer za sedanje in prihodnje generacije. Zavedamo se pomembnosti ohranjanja narave in zmanjšanja vplivov na okolje. S tem povezujemo tudi vsako investicijo oz. obnovo na večstanovanjski stavbi, ki je v sklopu trajnostnega razvoja, ohranja okolje, poveča kvaliteto bivanja in prinese uporabnikom manjše stroške obratovanja.

Povprečna stanovanjska enota v Sloveniji potrebuje, v skladu s podatki Statističnega urada RS iz leta 2012, približno trikrat več energije, kot je dovoljeno z novimi predpisi PURES 2010.

Evropske stavbe, namenjene bivanju in delu, so trenutno med najbolj energetsko učinkovitimi na svetu. Žal pa tega ne moremo trditi za stavbe v Sloveniji. Imamo pa zaradi prizadevanj v zadnjih letih, večji delež energetsko izredno učinkovitih stavb z letno potrošnjo ogrevalne energije do 30 kWh/m2 stanovanjske površine. Pretežni del še vedno predstavljajo izredno potratne stavbe, ki porabijo v povprečju sedemkrat več energije za ogrevanje, kar znaša celo več kot 210 kWh/m2 stanovanjske površine.

Prioritete pri obnovi večstanovanjskih stavb

V sklopu načrta vzdrževanja naredi upravnik predlog, katera investicijska dela na večstanovanjski stavbi, naj bi se najprej izvajala. Glede na prioriteto kriterijev je potrebno upoštevati energetsko varčnost, funkcionalnost stavbe, stanje skupnih delov in naprav ipd.

Potek investicijskih del

1. Predinvesticijska faza

Upravnik pridobi zelo natančna, jasna in strokovna navodila:

  • za kakšno investicijo gre,
  • v kolikšnem obsegu del se izvaja,
  • oceno stroškov investicije,
  • finančni plan in
  • možnosti plačila investicije.

 

Pri tem je zelo pomembno, da etažni lastniki kar se da enotno nastopajo in določijo projektno nalogo, v kateri zunanji strokovni delavec upravnika, naredi natančen popis del na osnovi katerega se potem zbirajo različne ponudbe. Jasno definirana projektna naloga, usklajena s strani večine etažnih lastnikov, je ključnega pomena za uspešen zaključek projekta in izvedbo investicije.

Prav tako je v tej fazi pomembno, da večina etažnih lastnikov sprejme sklep o določitvi gradbenega oziroma nadzornega odbora, ki bo v času izvajanja investicije od predinvesticijske faze do uspešne izvedbe investicije odločal v njihovem imenu in jih bo zastopal v vseh pogledih glede izvajanja del na skupni lastnini. V tem delu, definiramo tudi prioritete investicije – ali je to energetska varčnost, estetski videz, funkcionalnost, ipd.

2. Razpis

Na osnovi potrjene projektne naloge s strani nadzornega odbora hiše oziroma večine etažnih lastnikov pripravimo celotno razpisno dokumentacijo in določimo kriterije izbire najugodnejšega ponudnika. Za vsako delo, ki po ocenjeni vrednosti presega 10.000€ pridobimo najmanj dve ponudbi. Na tem mestu velja dodati še, da gre za investicije, ki imajo dolgoročne učinke in zato naj cena ne bi bila edino vodilo.

V tej fazi definiramo tudi vse ostale strokovne pogoje, ki jih mora izvajalec izpolnjevati pri oddajanju ponudbe, tako da se na razpis prijavijo samo resni, zanesljivi in kvalitetni izvajalci.

3. Odpiranje ponudb in izbira izvajalca

Upravnik pregleda prejete ponudbe in jih oceni na podlagi dogovorjenih meril za izbiro najugodnejše ponudbe, izdela poročilo o izvedbi naročila in predlaga NO ali predstavniku lastnikov izbiro najugodnejše ponudbe. Odpiranje ponudb in izbor ponudnika se izvede skupaj s člani nadzornega oz. gradbenega odbora večstanovanjske stavbe .

4. Podpis pogodbe in izvajanje del

Skladno z potrditvijo članov nadzornega odbora se določi tudi zunanji strokovni nadzor, ki spremlja investicijo v času izvedbe, tako s finančnega, terminskega kot kvalitetnega vidika.

5. Primopredaja del ali končanje izvedbe

Vsa izvedena dela se prevzemajo v prisotnosti predstavnikov naročnika, zunanjega strokovnega nadzora, upravnika in izvajalca. Evidentirajo se vse pomanjkljivosti ter rok za njihovo odpravo.

V tej fazi izvajalec preda naročniku oziroma upravniku vso dokumentacijo ter navodila za vzdrževanje objekta naprej, skladno s predanimi deli.

6. Vzdrževanje objekta ter končno poročilo o izvedeni investiciji

Glede na izvedeno obnovo je potrebno prilagoditi tudi nadaljnje upravljanje in vzdrževanje objekta (npr. v primeru, ko je bila na nepremičnini opravljena celovita rekonstrukcija, se šteje, da je starost nepremičnine v prvem letu po rekonstrukciji pet let in so temu primerno lastniki oproščeni plačevanja prispevkov v rezervni sklad).

O izvedeni investiciji se poda še končno poročilo.

Koordinacija investicijskih del

Koordinacija del z izvajalci, nadzorom in lastniki pri izvedbi investicijskih del. V največji meri gre za obnovo kotlovnic, fasad in streh.

Vsa povezana dela izvajajo inženirji ustrezne stroke (gradbene in strojne) z ustreznimi znanji in izkušnjami.

Izvajanje ukrepov varstva pred požarom

Metalka stanovanjske storitve d.o.o. ima tudi pooblastilo Uprave RS za zaščito in reševanje za izvajanje ukrepov varstva pred požarom.

Na podlagi tega pooblastila in pooblastila lastnikov ali uporabnikov v večstanovanjski stavbi lahko izvajamo naloge odgovorne osebe za izvajanje ukrepov varstva pred požarom v večstanovanjski stavbi. V okviru teh nalog opravljamo tudi kontrolne preglede večstanovanjskih objektov v skladu z zahtevo 13. člena Pravilnika o požarnem redu, Ur.l. 52/07.

Zagotavljanje varnosti in zdravja pri delu na gradbiščih

V skladu z Uredbo o zagotavljanju varnosti in zdravja pri delu na začasnih in premičnih gradbiščih, Ur.l. RS, 83/05:

  • izvajamo strokovne naloge koordinatorja za varnost in zdravje pri delu v fazi priprave projekta
  • izvajamo strokovne naloge koordinatorja za varnost in zdravje pri delu v fazi izvajanja projekta
  • izdelujemo varnostne načrte.

testjir